Passoire thermique à rénover avant de louer : quel financement choisir ?
Publié le par Jean-Michel Eloy, expert en crédit
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en France métropolitaine, et les logements classés F suivront le 1er janvier 2028. Pour un propriétaire bailleur, rénover devient la condition pour continuer à louer. Le financement repose le plus souvent sur un assemblage : aides publiques (MaPrimeRénov', primes CEE), éco-prêt à taux zéro, puis crédit travaux pour couvrir le reste à charge ou avancer les fonds. Depuis la réforme du crédit à la consommation applicable aux offres émises à partir du 20 novembre 2026, un prêt travaux non garanti par une hypothèque peut atteindre 100 000 € tout en restant soumis au régime protecteur du crédit à la consommation. Cet article détaille le cadre légal, les solutions de financement, leurs avantages et leurs limites, et la méthode pour bâtir un plan de financement solide.
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Sommaire
- Passoire thermique et location : ce que dit la loi fin 2026
- Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?
- Les aides publiques à solliciter en priorité
- Le crédit travaux pour financer le reste à charge
- Réforme du 20 novembre 2026 : ce qui change pour votre prêt travaux
- Éco-PTZ, crédit travaux ou prêt immobilier : quel financement choisir ?
- Comparer les organismes de crédit avant de vous engager
- Monter votre plan de financement en 6 étapes
- FAQ : financer la rénovation d'une passoire thermique
- Conclusion
Passoire thermique et location : ce que dit la loi fin 2026
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, la performance énergétique fait partie des critères de décence d'un logement loué. Concrètement, un logement qui n'atteint pas le niveau minimal ne peut plus être proposé à la location dans le cadre d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite.
Le calendrier en France métropolitaine est le suivant :
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G ;
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F ;
- 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E.
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : classe G interdite en 2028, classe F en 2031. Par ailleurs, depuis août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté ni indexé sur l'indice de référence des loyers lors du renouvellement du bail.
Deux évolutions récentes méritent votre attention. D'abord, la méthode de calcul du DPE a été modifiée au 1er janvier 2026 pour les logements chauffés à l'électricité : plusieurs centaines de milliers de logements sont sortis du statut de passoire sans travaux. Si votre bien est chauffé à l'électricité et que votre DPE est antérieur à 2026, un nouveau diagnostic peut changer la donne avant même d'engager des travaux. Ensuite, le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat en juillet 2026, prévoit d'autoriser à nouveau la location de certains logements F et G en échange d'un engagement contractuel de travaux. À la date de rédaction de cet article (novembre 2026), ce texte est encore en discussion à l'Assemblée nationale : il n'est pas applicable et peut évoluer. Le calendrier ci-dessus reste donc la règle.
Cliquez sur une mensualité pour vérifier votre éligibilité.
| Montant | Durée | Mensualité estimée* | Action | Délai de versement | |
|---|---|---|---|---|---|
| Exemple pour | 20 000 € | 60 mois | 407,83 € / mois (2) | Simulation gratuite et sans engagement | 8 à 14 jours** |
| Exemple pour | 25 000 € | 60 mois | 509,79 € / mois (3) | Simulation gratuite et sans engagement | 8 à 14 jours** |
| Exemple pour | 30 000 € | 84 mois | 471,18 € / mois (4) | Simulation gratuite et sans engagement | 8 à 14 jours** |
*Exemple de simulation à titre indicatif hors assurance facultative. Les taux peuvent varier selon votre projet, sa durée et son montant.
**Délai de versement : à l’issue du délai de rétractation de 14 jours, ou au plus tôt le huitième jour si vous renoncez expressément à attendre.
Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?
Le coût dépend de la surface, de l'état du bâti, du mode de chauffage et du nombre de classes à gagner. Sortir un logement de la classe G pour atteindre E, voire D, mobilise généralement plusieurs postes de travaux :
- isolation des combles ou de la toiture, souvent le geste le plus rentable ;
- isolation des murs par l'intérieur ou par l'extérieur ;
- remplacement des menuiseries simple vitrage ;
- remplacement d'un chauffage énergivore (convecteurs anciens, chaudière fioul) par une pompe à chaleur ou un système plus performant ;
- installation ou rénovation de la ventilation (VMC).
Pour un studio ou un deux-pièces, quelques gestes ciblés peuvent suffire à franchir un palier. Pour une maison ancienne mal isolée, une rénovation d'ampleur atteint fréquemment plusieurs dizaines de milliers d'euros. Le seul moyen d'obtenir un chiffrage fiable est de faire réaliser un audit énergétique, puis des devis par des entreprises certifiées RGE (Reconnu garant de l'environnement), condition indispensable pour accéder à la plupart des aides et à l'éco-PTZ.
Bon à savoir : les travaux d'amélioration de la performance énergétique dans un logement achevé depuis plus de deux ans bénéficient d'un taux de TVA réduit à 5,5 %.
Les aides publiques à solliciter en priorité
Avant de recourir au crédit, il est logique de réduire le montant à emprunter grâce aux aides. Elles diminuent le besoin de financement et donc le coût total de votre projet.
MaPrimeRénov’ est ouverte aux propriétaires bailleurs, à condition que le logement ait été construit depuis plus de 15 ans et soit loué comme résidence principale. Le montant dépend des revenus du propriétaire, et non de ceux du locataire. Après une suspension en début d'année faute de budget voté, le guichet a rouvert le 23 février 2026. Pour une rénovation d'ampleur (Parcours accompagné, avec un gain d'au moins deux classes au DPE), un rendez-vous préalable avec un conseiller France Rénov' est désormais obligatoire avant le dépôt du dossier. Point de vigilance : la prime est versée après les travaux, ce qui oblige souvent à avancer les fonds.
Les primes CEE (certificats d'économies d'énergie), versées par les fournisseurs d'énergie, s'ajoutent aux aides de l'État. Elles doivent être demandées avant la signature des devis.
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet d'emprunter sans intérêts jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale, sur une durée pouvant aller jusqu'à 20 ans. Il est accessible aux bailleurs sans condition de ressources, pour un logement achevé depuis plus de deux ans et loué comme résidence principale. Le dispositif est prévu jusqu'à fin 2027. Il est distribué par les banques ayant signé une convention avec l'État et reste soumis à l'étude de votre dossier par l'établissement.
Enfin, si vous louez nu au régime réel, le coût des travaux d'amélioration et les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, sous les conditions prévues par la réglementation fiscale. Un point avec votre conseiller fiscal permet d'intégrer cet avantage dans votre calcul de rentabilité.
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Le crédit travaux pour financer le reste à charge
Les aides couvrent rarement la totalité de la facture. Le reste à charge, l'avance de trésorerie en attendant le versement des primes ou les travaux non éligibles (mise aux normes électriques, réfection des sols ou de la salle de bains réalisée dans la foulée) doivent être financés autrement. C'est là qu'intervient le crédit à la consommation, sous deux formes principales.
Le prêt travaux affecté est lié à une opération précise, justifiée par un devis ou une facture. Son principal atout est juridique : le contrat de crédit et le contrat de travaux sont liés. Vos obligations de remboursement ne commencent qu’à compter de l’exécution des travaux, et si le contrat de travaux est résolu ou annulé, le contrat de crédit l’est de plein droit (articles L. 312-48 et L. 312-55 du Code de la consommation). C'est une protection appréciable lorsque l'on engage une entreprise pour un chantier important.
Le prêt personnel n'est pas affecté : vous n'avez pas à justifier l'utilisation des fonds. Il offre davantage de souplesse, par exemple pour régler plusieurs artisans, acheter des matériaux ou financer des travaux non éligibles aux aides. En contrepartie, vous ne bénéficiez pas du lien juridique entre crédit et travaux.
Dans les deux cas, il s'agit d'un crédit amortissable à taux fixe : la mensualité et la durée sont connues dès la signature, ce qui facilite l'intégration du remboursement dans votre budget et dans le calcul de rentabilité locative. Le crédit travaux présente aussi plusieurs avantages pratiques par rapport à l'éco-PTZ :
- il n'exige pas que tous les travaux soient réalisés par une entreprise RGE ;
- il peut financer des travaux non énergétiques réalisés en même temps ;
- il ne nécessite pas d'hypothèque ni de frais de notaire ;
- il peut compléter un éco-PTZ plafonné ou servir de relais en attendant le versement de MaPrimeRénov'.
Point d'attention : si vous détenez le logement via une SCI, le financement relève en principe des prêts aux personnes morales et non du crédit à la consommation. Le crédit travaux décrit ici concerne les propriétaires personnes physiques.
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Le crédit reste un engagement sur plusieurs années. Avant de signer, vérifiez que la mensualité reste supportable même en cas de vacance locative de quelques mois ou d'impayé, et tenez compte des autres crédits en cours. Une rénovation bien financée protège votre revenu locatif ; une rénovation financée au-delà de vos capacités le met en danger.
Réforme du 20 novembre 2026 : ce qui change pour votre prêt travaux
La directive européenne (UE) 2023/2225 sur le crédit aux consommateurs a été transposée par l’ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025, modifiée par l’ordonnance n° 2025-1154 du 2 décembre 2025, et par ses décrets d’application. Les nouvelles règles s’appliquent aux offres de crédit émises à compter du 20 novembre 2026 (source : Direction des affaires juridiques du ministère de l’Économie). Les offres émises avant cette date restent régies par les règles antérieures. Plusieurs changements concernent directement les bailleurs qui financent une rénovation.
Le plafond du crédit à la consommation passe de 75 000 € à 100 000 €. Un prêt travaux compris entre 75 001 € et 100 000 €, non garanti par une sûreté réelle immobilière, relève désormais du crédit à la consommation et non plus du crédit immobilier. Concrètement, cela signifie un formalisme allégé (pas d'acte notarié ni d'hypothèque), mais aussi l'application du taux d'usure propre au crédit à la consommation, généralement plus élevé que celui du crédit immobilier. Au-delà de 100 000 €, ou si le prêt est garanti par une hypothèque, c'est toujours le régime du crédit immobilier qui s'applique.
La vérification de solvabilité est renforcée : le prêteur doit procéder à une évaluation approfondie de votre situation (revenus, charges, engagements en cours) avant d'accorder le crédit. Pour un bailleur, cela implique de préparer des justificatifs complets, y compris les revenus locatifs et les avis d'imposition.
L'information précontractuelle est enrichie : coût total du crédit, conséquences d'un défaut de paiement et voies de recours doivent vous être présentés clairement avant la signature. Vous conservez un délai de rétractation de 14 jours après l'acceptation de l'offre.
Enfin, toute communication sur un crédit à la consommation doit être claire, loyale et non trompeuse, et comporter la mention « Attention ! Un crédit coûte de l'argent et doit être remboursé ». Elle ne doit pas laisser croire que le crédit améliore la situation financière de l'emprunteur. Méfiez-vous des offres qui présenteraient le financement de vos travaux comme une formalité.
Éco-PTZ, crédit travaux ou prêt immobilier : quel financement choisir ?
Chaque solution répond à un besoin précis. Le tableau ci-dessous résume leurs principales caractéristiques pour un propriétaire bailleur personne physique.
| Critère | Éco-PTZ | Prêt travaux affecté | Prêt personnel | Prêt immobilier travaux |
|---|---|---|---|---|
| Montant | Jusqu'à 50 000 € (rénovation globale) | Jusqu'à 100 000 € (offres émises dès le 20/11/2026) | Jusqu'à 100 000 € (offres émises dès le 20/11/2026) | Au-delà de 100 000 € ou avec garantie hypothécaire |
| Coût des intérêts | Aucun intérêt | Taux fixe selon le prêteur et le profil | Taux fixe selon le prêteur et le profil | Taux selon le prêteur, frais de garantie en plus |
| Entreprise RGE obligatoire | Oui | Non | Non | Non |
| Justificatif d'utilisation | Devis puis factures | Devis ou facture | Aucun | Devis |
| Travaux non énergétiques | Non | Oui, s'ils figurent au devis | Oui | Oui |
| Lien juridique crédit / travaux | Non | Oui | Non | Selon le contrat |
| Usage le plus pertinent | Cœur de la rénovation énergétique | Reste à charge, chantier confié à une entreprise | Travaux mixtes, plusieurs artisans, matériaux | Très gros chantiers |
Dans la pratique, la combinaison la plus fréquente est la suivante : aides publiques pour réduire la facture, éco-PTZ pour la part éligible, puis crédit travaux pour le solde et les travaux annexes. Cette articulation permet de limiter le coût total tout en conservant de la souplesse. Elle suppose toutefois que l'ensemble des mensualités reste compatible avec vos revenus, loyers compris.
Exemple purement illustratif : pour un chantier de 40 000 € TTC, un bailleur peut obtenir une partie en aides, solliciter un éco-PTZ pour les travaux réalisés par des entreprises RGE et compléter par un prêt travaux pour la salle de bains refaite en même temps. Chaque montant dépend de votre situation et de l'accord des organismes concernés.
"Une passoire thermique se finance comme un vrai projet d'investissement : on mobilise d'abord les aides, ensuite le prêt à taux zéro, et le crédit travaux vient compléter le plan, jamais l'inverse."
Comparer les organismes de crédit avant de vous engager
À montant et durée identiques, le coût total d'un crédit travaux peut varier sensiblement d'un établissement à l'autre. Le taux nominal, mais aussi l'assurance emprunteur facultative, les éventuels frais de dossier et les conditions de remboursement anticipé pèsent dans la balance. Le seul indicateur fiable pour comparer est le TAEG (taux annuel effectif global), qui intègre l'ensemble des frais obligatoires, ainsi que le coût total du crédit en euros.
Comparer plusieurs offres vous permet aussi de vérifier l'adéquation du produit à votre projet : possibilité d'un prêt affecté, durée maximale, modularité des mensualités, délai de déblocage des fonds compatible avec le calendrier du chantier. Allo-Crédit, comparateur de crédit à la consommation certifié Orias, vous permet de consulter en une seule démarche les offres de nos partenaires, parmi lesquels Cetelem, Cofidis, Floa et Younited. Chaque prêteur étudie ensuite votre demande selon ses propres critères ; l'octroi du crédit reste soumis à son acceptation.
| Organisme | Réponse de principe | Délai de versement | Taux (TAEG)* | Action |
|---|---|---|---|---|
 |
Réponse de principe immédiate | 8 à 14 jours** | Dès 1,90 % (5) | Simulation gratuite et sans engagement |
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Réponse de principe immédiate | 8 à 14 jours** | Dès 0,90 % (6) | Simulation gratuite et sans engagement |
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Réponse de principe immédiate | 8 à 14 jours** | Dès 6,90 % (7) | Simulation gratuite et sans engagement |
*Les taux peuvent varier selon votre projet, sa durée et son montant.
**Délai de versement : à l’issue du délai de rétractation de 14 jours, ou au plus tôt le huitième jour si vous renoncez expressément à attendre.
Monter votre plan de financement en 6 étapes
Une méthode rigoureuse évite les mauvaises surprises, notamment sur la chronologie des aides, souvent versées après les travaux.
- Vérifier le DPE et faire réaliser un audit énergétique. Un DPE récent, conforme à la méthode de calcul en vigueur depuis 2026, confirme la classe du logement. L'audit indique les travaux nécessaires pour gagner une ou plusieurs classes.
- Obtenir des devis d'entreprises RGE. Demandez plusieurs devis détaillés, condition pour accéder aux aides et à l'éco-PTZ.
- Solliciter les aides avant de signer les devis. Rendez-vous France Rénov' pour une rénovation d'ampleur, dossier MaPrimeRénov', demande de prime CEE : tout doit être engagé avant le début des travaux.
- Demander l'éco-PTZ pour la part éligible. Présentez les devis RGE à une banque distributrice.
- Comparer les offres de crédit travaux pour le reste à charge. Calculez le montant exact à financer, l'avance de trésorerie nécessaire et la mensualité supportable, puis comparez les TAEG et le coût total.
- Réaliser les travaux et faire établir un nouveau DPE. Le nouveau diagnostic atteste la sortie du statut de passoire et vous permet de proposer à nouveau le logement à la location.
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FAQ : financer la rénovation d'une passoire thermique
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non en France métropolitaine : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Les logements classés F seront concernés au 1er janvier 2028. Le projet de loi Relance logement, encore en discussion en novembre 2026, pourrait assouplir cette règle contre un engagement de travaux, mais il n'est pas applicable à ce jour.
Un propriétaire bailleur peut-il obtenir un éco-PTZ ?
Oui. L'éco-PTZ est accessible aux bailleurs sans condition de ressources, pour un logement achevé depuis plus de deux ans et loué comme résidence principale. Il peut atteindre 50 000 € pour une rénovation globale, sur 20 ans maximum, avec des travaux réalisés par des entreprises RGE.
Peut-on financer des travaux de rénovation énergétique avec un crédit à la consommation ?
Oui. Un prêt travaux affecté ou un prêt personnel peut financer tout ou partie des travaux. Pour les offres émises à partir du 20 novembre 2026, le plafond du crédit à la consommation est porté à 100 000 € pour un prêt non garanti par une hypothèque.
Peut-on cumuler un éco-PTZ, MaPrimeRénov' et un crédit travaux ?
Oui, ces solutions sont cumulables. Les aides réduisent le montant des travaux, l'éco-PTZ finance la part éligible et le crédit travaux complète le reste à charge. Chaque prêteur vérifie toutefois que l'ensemble des mensualités reste compatible avec vos revenus.
Les intérêts d'un prêt travaux sont-ils déductibles des revenus locatifs ?
En location nue au régime réel, les intérêts d'emprunt finançant des travaux sur le logement loué sont en principe déductibles des revenus fonciers, de même que les dépenses d'amélioration. Au micro-foncier, aucune déduction spécifique n'est possible. Faites valider votre situation par un conseiller fiscal.
Quelle différence entre prêt travaux affecté et prêt personnel ?
Le prêt affecté est lié à des travaux précis justifiés par un devis : vous ne remboursez qu’à partir de l’exécution des travaux, et si le contrat de travaux est résolu ou annulé, le crédit l’est aussi. Le prêt personnel n'exige aucun justificatif d'utilisation et offre plus de souplesse, sans ce lien juridique.
Conclusion
Rénover une passoire thermique n'est plus une option pour un bailleur qui souhaite continuer à louer : les logements G sont exclus du marché locatif depuis 2025 et les logements F le seront en 2028, sauf évolution législative encore incertaine. Le bon financement repose sur une logique d'empilement : aides publiques d'abord, éco-PTZ ensuite, crédit travaux pour le solde et l'avance de trésorerie. La réforme du 20 novembre 2026 élargit le champ du crédit à la consommation jusqu'à 100 000 €, avec en contrepartie une évaluation de solvabilité plus exigeante et une information renforcée. Dans ce contexte, comparer les offres reste le meilleur moyen de maîtriser le coût total de votre rénovation.
